Ratgeber · Vermietung
Ferienimmobilie in Kroatien vermieten: Steuern & Pflichten
Die wichtigsten Prüfpunkte für Eigentümerinnen und Eigentümer mit Bezug zu Österreich.
Fachlich überarbeitet am 29. September 2026 · Orientierung für Käuferinnen, Käufer und Vermieter aus Österreich
Illustratives Bildmotiv · keine konkrete Kaufimmobilie
Die zulässige Nutzung, die Genehmigung beziehungsweise Kategorisierung, die steuerliche Einordnung und die Pflichten im Wohnsitzstaat müssen für das konkrete Objekt geklärt sein. Die Staatsangehörigkeit allein entscheidet nicht pauschal über das Besteuerungsmodell.
Darf die Immobilie touristisch vermietet werden?
Der Eigentumserwerb allein ersetzt keine Prüfung der touristischen Nutzung. Erkundigen Sie sich bei der zuständigen kroatischen Stelle nach Genehmigung und Kategorisierung. Bei Wohnungen in Mehrparteienhäusern können Zustimmungen von Miteigentümern und unmittelbaren Nachbarn nötig sein. Diese Frage gehört bereits vor dem Kauf in die Objektprüfung. Information des kroatischen Bauministeriums.
Pauschalsteuer für zugelassene private Vermieter
Für bestimmte private touristische Vermieter wird eine jährliche Einkommensteuer pauschal je Bett oder Unterkunftseinheit festgesetzt. Die Höhe richtet sich nach dem Beschluss der Gemeinde und deren touristischer Kategorie. Die kroatische Steuerverwaltung nennt für 2026 je nach Kategorie gesetzliche Korridore von 20 bis 300 € pro Bett oder Einheit; maßgeblich ist der Beschluss am Standort. Eine alte landesweite Angabe von etwa 40 € pro Bett ist deshalb ungeeignet. Ob die Pauschalbesteuerung im Einzelfall offensteht, muss vorab geprüft werden. Aktuelle Übersicht der kroatischen Steuerverwaltung.
Umsatzsteuer, Plattformen und Aufzeichnungen
Eine Pauschalbesteuerung beantwortet nicht alle Fragen zur Umsatzsteuer. Insbesondere Leistungen ausländischer Buchungsplattformen oder Agenturen können gesonderte Registrierung und Meldungen auslösen. Die Zuteilung einer Umsatzsteuer-Identifikationsnummer bedeutet nicht automatisch, dass der Vermieter regulär im Umsatzsteuerregister steht. Rechnungslegung, Umsatzaufzeichnungen und Beiträge zur Tourismusorganisation sind ebenfalls zu klären. Hinweise der kroatischen Steuerverwaltung für touristische Vermieter.
Österreichischer Wohnsitz: beide Länder betrachten
Nach Artikel 6 des Doppelbesteuerungsabkommens Österreich–Kroatien dürfen Einkünfte aus einer in Kroatien gelegenen Immobilie grundsätzlich dort besteuert werden. Artikel 23 regelt für in Österreich Ansässige die Vermeidung der Doppelbesteuerung. Ob und wie Einkünfte in der österreichischen Steuererklärung anzugeben sind, hängt vom konkreten Fall ab; lassen Sie dies mit den übrigen Einkünften gemeinsam prüfen. DBA Österreich–Kroatien im RIS.
Kroatien verwendet den Euro. Die früher auf dieser Seite genannten Kuna-Grenzen, alten Tarifstufen und eine pauschale Pflicht zur Gesellschaftsgründung für alle nicht kroatischen Eigentümer werden nicht übernommen.
Praktische Reihenfolge
- Objekt und Zulässigkeit der Kurzzeitvermietung prüfen.
- Genehmigung, Kategorisierung und persönlichen Vermieterstatus klären.
- Gemeindesatz der Pauschalsteuer und mögliche Immobiliensteuer prüfen.
- Umsatzsteuer, Plattformgebühren, Rechnungen und Tourismuspflichten abstimmen.
- Österreichische und kroatische Erklärungspflichten gemeinsam besprechen.
Auch laufende Objektkosten gehören in die Wirtschaftlichkeitsrechnung.
Amtliche Quellen
- Kroatische Steuerverwaltung: touristische Pauschalbesteuerung 2026
- Kroatische Steuerverwaltung: Pflichten touristischer Vermieter
- Kroatische Steuerverwaltung: nicht ansässige Vermieter
- Kroatische Steuerverwaltung: Immobiliensteuer
- RIS: Doppelbesteuerungsabkommen Österreich–Kroatien
- Kroatisches Ministerium: Kurzzeitvermietung in Wohngebäuden
Die Angaben beschreiben typische Fälle. Steuerliche und rechtliche Folgen hängen vom konkreten Objekt, Vertrag und persönlichen Status ab. Lassen Sie diese vor Vertragsabschluss fachlich prüfen.
Vom laufenden Aufwand zum tragbaren Finanzierungsplan
Berücksichtigen Sie neben dem Kaufpreis auch Kaufnebenkosten, laufende Ausgaben und Reserven. Mit unserem Finanzierungsrechner können Sie eine erste Monatsrate prüfen; die konkrete Finanzierung wird anschließend individuell beurteilt.
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