Ratgeber · Immobilienkauf
Kaufnebenkosten in Kroatien
Welche Steuern, Honorare und laufenden Kosten gehören wirklich in Ihr Budget?
Inhalt ergänzt am 3. November 2026 · Orientierung für Käuferinnen, Käufer und Vermieter aus Österreich
Illustratives Bildmotiv · keine konkrete Kaufimmobilie
Die kroatische Immobilienerwerbsteuer beträgt im Regelfall 3 % des maßgeblichen Immobilienwerts. Ist der konkrete Verkauf umsatzsteuerpflichtig, wird für denselben Erwerb keine Immobilienerwerbsteuer berechnet. Honorare und weitere Nebenkosten müssen separat angeboten und kalkuliert werden.
Erwerbsteuer und Umsatzsteuer richtig unterscheiden
Beim Erwerb einer Immobilie in Kroatien trägt grundsätzlich der Käufer die Immobilienerwerbsteuer von 3 % des maßgeblichen Marktwerts. Bei bestimmten Verkäufen, insbesondere unter den gesetzlichen Voraussetzungen bei Baugrundstücken und neuen Gebäuden durch umsatzsteuerpflichtige Verkäufer, kann stattdessen Umsatzsteuer auf die Lieferung anfallen. Auf die 3 % Erwerbsteuer werden keine zusätzlichen 25 % Umsatzsteuer aufgeschlagen. Welche Besteuerung für ein konkretes Objekt gilt, sollte vor Unterzeichnung geklärt werden. Kroatische staatliche Übersicht zum Steuersystem.
Welche weiteren Kosten entstehen können?
- Rechtliche Prüfung: Grundbuch, Vertrag, Genehmigungen und etwaige Belastungen anwaltlich prüfen lassen; Honorar vorab vereinbaren.
- Vermittlung: Maklerprovision und eine mögliche Umsatzsteuer auf die Dienstleistung nur entsprechend dem konkreten Vermittlungsvertrag ansetzen.
- Beglaubigung und Übersetzung: Umfang und Kosten hängen von Vertrag, Finanzierung und erforderlichen Unterlagen ab.
- Finanzierung: Kreditkosten, Bewertung und Sicherheiten gehören in eine eigene Zeile.
- Objektbudget: Versicherung, Ausstattung, Instandhaltung und mögliche Renovierung getrennt von den Erwerbskosten planen.
Eine pauschale Gesamtquote von 8–12 % ersetzt keine objektspezifische Kalkulation. Mehr zur Finanzierung und zum Ablauf des Kaufs.
Einmaliges Kaufbudget: vollständiges Rechenbeispiel
Alle Honorare und Zusatzbeträge in dieser Modellrechnung sind frei gewählte Brutto-Planungsannahmen, keine Marktpreise oder Angebote. Es wird ein erwerbsteuerpflichtiger Kauf und ein maßgeblicher Wert von 300.000 € unterstellt. Die tatsächliche steuerliche Einordnung, Verträge und Kosten sind gesondert zu prüfen.
| Einmaliges Projektbudget | Rechenannahme |
|---|---|
| Kaufpreis und angenommener maßgeblicher Wert | 300.000 € |
| Erwerbsteuer, hier 3 % | 9.000 € |
| Vermittlung, angenommener Bruttobetrag | 6.000 € |
| Rechtsprüfung und Vertragsabwicklung, angenommen | 2.500 € |
| Beglaubigungen und Übersetzungen, angenommen | 1.000 € |
| Finanzierungskosten, angenommen | 3.000 € |
| Ausstattung und Arbeiten, angenommen | 15.000 € |
| Zurückbehaltene Reserve | 10.000 € |
| Gesamtbudget dieser Modellrechnung | 346.500 € |
Beispiel: Werden aus eigenen Mitteln 90.000 € für Kauf und Kosten eingesetzt und weitere 10.000 € als Reserve zurückbehalten, beträgt der rechnerische Finanzierungsbedarf für die übrigen 336.500 € Projektkosten 246.500 €. Ob und welche Kosten die Bank mitfinanziert, entscheidet sie individuell.
| Laufende Kosten | In Ihrer Planung erfassen |
|---|---|
| Immobiliensteuer und sonstige Abgaben | Konkreten Standort, Nutzung und Bescheid prüfen |
| Versicherung, Energie, Wasser, Internet | Jahresbudget anhand konkreter Angebote |
| Betreuung, Reinigung und Buchungskanäle | Angebote, Provisionen und Nutzungsumfang |
| Instandhaltung und Leerstand | Jährliche Reserve und konservative Einnahmenplanung |
| Kreditrate | Separat auf Basis des Bankangebots |
Laufende Immobiliensteuer nicht mit Kaufnebenkosten verwechseln
Nach dem Erwerb kann eine jährliche Immobiliensteuer von 0,60 bis 8,00 € je Quadratmeter Nutzfläche anfallen. Die konkrete Höhe setzt die zuständige Gemeinde oder Stadt fest; auch eine touristische Vermietung schließt diese Steuer nicht automatisch aus. Prüfen Sie für die jeweilige Immobilie den aktuellen Gemeindebeschluss und mögliche Ausnahmen. Information der kroatischen Steuerverwaltung.
Checkliste vor der Unterschrift
- Ist der Kauf erwerbsteuer- oder umsatzsteuerpflichtig?
- Welche Leistungen und Honorare sind schriftlich vereinbart?
- Welche Kosten löst eine Finanzierung aus?
- Welche jährlichen Steuern und Betriebskosten treffen das Objekt?
- Ist ein Puffer für Reparaturen und Leerstand eingeplant?
Wer später touristisch vermieten möchte, sollte zusätzlich die Vermietungspflichten prüfen.
Amtliche Quellen
Die Angaben beschreiben typische Fälle. Steuerliche und rechtliche Folgen hängen vom konkreten Objekt, Vertrag und persönlichen Status ab. Lassen Sie diese vor Vertragsabschluss fachlich prüfen.
Vom laufenden Aufwand zum tragbaren Finanzierungsplan
Berücksichtigen Sie neben dem Kaufpreis auch Kaufnebenkosten, laufende Ausgaben und Reserven. Mit unserem Finanzierungsrechner können Sie eine erste Monatsrate prüfen; die konkrete Finanzierung wird anschließend individuell beurteilt.
Finanzierungsrechner öffnen → · Kroatien-Finanzierung für Käufer aus Österreich →
Ihr Vorhaben in Kroatien konkret prüfen
Wir unterstützen bei Finanzierung und Koordination der passenden Fachleute.