Kroatien ist eines der beliebtesten Urlaubsländer in Europa. Immerhin ein Fünftel des dortigen Bruttoinlandsprodukts wird in der Tourismusbranche umgesetzt. Die Vermietung von Ferienimmobilien lockt daher auch viele ausländische Investoren an. Die Steuerpflicht in Kroatien für Vermieter und die dazugehörigen behördlichen Regelungen dürfen jedoch nicht unterschätzt werden. In diesem Artikel möchten wir Ihnen die wichtigsten und grundlegendsten Regeln zusammenfassen und erklären, warum das Zuziehen eines Steuerberaters für Immobiliengeschäfte in Kroatien fast immer sinnvoll ist.
Steuer
Ferienimmobilien in Kroatien versteuern
Steuerpflichten für Vermieter in Kroatien
Welche Arten von Ferienimmobilien gibt es?
Grundsätzlich sind die Regelungen zu Steuern für Ferienvermieter in Kroatien sehr vermieterfreundlich. Eine kleine Immobilie muss laut Gesetzestext folgende Voraussetzungen erfüllen:
- Es dürfen in Zimmern, Wohnungen oder Ferienhäusern maximal 20 Betten zur Verfügung gestellt werden, um als kleine Immobilie behandelt zu werden.
- Auf einem Campingplatz dürfen bis zu 10 Parzellen angeboten werden. Die Anzahl der maximal gleichzeitig beherbergten Gäste darf 30 jedoch nicht überschreiten.
- Den Gästen darf ein Frühstück angeboten werden. Auch Voll- oder Halbpension sind möglich.
Wer darf Ferienimmobilien in Kroatien vermieten?
Grundsätzlich ist die Vermietung in diesem Rahmen nicht nur kroatischen Staatsbürgern, sondern auch den Mitgliedern anderer EU-Staaten sowie Schweizern erlaubt. Wie die steuerlichen Regelungen letztendlich ausfallen, hängt vom Status des Vermieters ab. Es wird dabei in Einwohner und Nichteinwohner unterschieden. Als Einwohner gelten dabei alle natürlichen Personen, die Ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthaltsort in Kroatien haben – unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Wenn Sie als Vermieter keine kroatische Staatsangehörigkeit haben, müssen Sie in jedem Fall ein Gewerbe oder eine Handelsgesellschaft anmelden, um Immobilien vermieten zu können.
Welche Steuern für Ferienimmobilien in Kroatien anfallen können
Es gibt vier Steuerkategorien, die für einen Vermieter relevant werden können: die Einkommensteuer, die Gemeindesteuer, die Ertragsteuer und Umsatzsteuer. Welche Kategorien relevant sind, hängt dabei auch vom Status des Vermieters ab.
Pauschalsteuer für Ferienvermieter in Kroatien
Wenn Sie die oben genannten Voraussetzungen für eine sogenannte „kleinere Immobilie“ erfüllen und auch die kroatische Staatsbürgerschaft besitzen, können Sie viel Aufwand sparen, weil Sie keine Steuer auf Ihr tatsächliches Einkommen, sondern eine Pauschalsteuer zahlen. Diese Pauschalsteuer beläuft sich auf umgerechnet etwa 40 € pro angebotenem Bett und etwa 47 € pro angebotener Parzelle auf einem Campingplatz. Für kleinere private Vermieter ist diese pauschale Besteuerung perfekt, da sie jede Menge Verwaltungsaufwand spart. Für Vermieter ohne kroatische Staatsbürgerschaft ist das Abführen dieser Pauschalsteuer nicht möglich.
Einkommensteuer für kroatische Ferienimmobilien
Wenn Sie die genannten Voraussetzungen für eine kleinere Immobilie nicht erfüllen, umsatzsteuerpflichtig sind oder keine kroatische Staatsbürgerschaft besitzen, kommen Sie um die Zahlung der Einkommensteuer auf Ihre Gewinne aus der selbstständigen Vermietung nicht herum. Selbstverständlich können Sie sich auch freiwillig für diese Art der Besteuerung entscheiden. Sie sind jetzt zur ordnungsgemäßen Buchführung verpflichtet und müssen bis Ende Februar eine Steuererklärung für das vorangegangene Jahr abgeben. Natürlich können Sie sich selbst um die Buchhaltung kümmern, wir empfehlen allerdings auf Nummer sicher zu gehen und diese Angelegenheiten einem zugelassenen Buchhalter zu übertragen. Er kann einfache und kostspielige Fehler vermeiden und nimmt Ihnen darüber hinaus jede Menge Arbeit ab. Auch die Eintragung im Register der Einkommensteuerpflichtigen ist Pflicht.
Wie in Deutschland und Österreich auch, bezieht sich die Einkommensteuer auf den erzielten Gewinn, also die Gesamteinnahmen minus der Ausgaben. Auf diesen Gewinn müssen progressiv steigende Steuersätze gezahlt werden. Liegt der Gewinn bei umgerechnet etwa 3.500 Euro oder weniger, werden 12 % der Erträge als Steuer fällig. Alles was darüber hinausgeht, jedoch bis maximal etwa 21.000 Euro wird mit 25 % besteuert und jeder erwirtschaftete Gewinn, der umgerechnet etwa 21.000 Euro pro Jahr übersteigt, wird mit dem höchsten Satz von 40 % besteuert. Damit hier keine Fehler passieren und Sie nicht den Überblick verlieren, macht es Sinn hier einen Steuerberater heranzuziehen.
Wer muss Umsatzsteuer als Vermieter in Kroatien zahlen?
Wer in Kroatien Einkommensteuer zahlen muss, ist deshalb noch lange nicht umsatzsteuerpflichtig. Diese Steuer muss nur von Vermietern gezahlt werden, deren Ertrag im Jahr davor bei mehr als 230.000 Kuna, was umgerechnet etwa 30.000 Euro entspricht, lag. Die Höhe der Umsatzsteuer beträgt in Kroatien 13 %. Sie wird selbstverständlich zusätzlich zur Einkommensteuer fällig. Wer dazu verpflichtet ist, Umsatzsteuer zu zahlen, muss jeden Monat eine Umsatzsteuererklärung beim zuständigen Steueramt abgeben und sich in das Umsatzsteuerpflichtgenregister eintragen lassen, um eine Umsatzsteueridentifikationsnummer zu bekommen.
Entsprechend der deutschen Gewerbesteuer gibt es in Kroatien einen Einkommensteueraufschlag durch die jeweiligen Gemeinden, der zwischen 0 und 18 % liegt. Über die Höhe der Einkommensteuer für den Standort Ihrer Wunschimmobilie sollten Sie sich vorab informieren. Die Gemeindesteuer bezieht sich im Gegensatz zur Einkommensteuer allerdings nicht auf die erzielten Gewinne, sondern auf die zu zahlenden Steuerabgaben. Vor allem bei kleineren Vermietern mit relativ geringen Einnahmen ist dieser Einkommenssteueraufschlag daher zu vernachlässigen.
Ertragssteuer zahlen für Ferienimmobilien in Kroatien
Die Ertragssteuer spielt für kleine Einzelpersonen keine Rolle. Sie ist zunächst nur von juristischen Personen zu entrichten. Erzielt eine Einzelperson Gewinne von mehr als 400.000 Kuna, was etwas mehr als 53.000 Euro entspricht, wird auch sie allerdings ertragsteuerpflichtig. Neben der zusätzlichen Steuerlast von 20 % sind Ertragsteuerpflichtige auch zur doppelten Buchhaltung verpflichtet, was den Verwaltungsaufwand enorm erhöht.
Profitieren auch Sie von Invest & Rest
Sie wollen mit der Ferienvermietung in Kroatien starten, sind sich aber bezüglich steuerlichen Fragen unsicher? Dann sind wir der ideale Ansprechpartner!
Mit unserem erstklassigen Partner-Service und ausgebauten Netzwerk im Bereich der Immobilienvermietung, stellen wir Ihnen professionelle SteuerberaterInnen zur Verfügung. So können Sie sich entspannt zurücklehnen und überlassen erfahrenen Experten jegliche Steuerpflichten und Buchhaltungstätigkeiten.
