Stand: 19. Oktober 2026. Der Kaufpreis einer Immobilie ist schnell genannt. Wie viel Geld Sie tatsächlich benötigen, zeigt sich erst, wenn Kaufnebenkosten, zusätzliche Ausgaben und eine Reserve berücksichtigt sind. Wer seine gesamten Ersparnisse als Eigenmittel einplant und die Nebenkosten erst später ergänzt, kann schon vor dem Einzug eine Finanzierungslücke haben. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie den Immobilienkauf in Österreich strukturiert vorbereiten.
1. Welche Eigenmittel können Sie tatsächlich einsetzen?
Beginnen Sie mit einem Überblick über Ihre verfügbaren Mittel. Dazu können Kontoguthaben, Sparguthaben, Bausparmittel oder verwertbare Wertpapiere gehören. Entscheidend ist nicht nur der ausgewiesene Wert, sondern welcher Betrag zum benötigten Zeitpunkt tatsächlich zur Verfügung steht. Bei Wertpapieren sind mögliche Kursschwankungen, Verkaufskosten und steuerliche Folgen mitzudenken; bei gebundenen Guthaben mögliche Fristen.
Auch eine Schenkung oder der Erlös aus einem Immobilienverkauf kann relevant sein. Planen Sie diese Mittel erst belastbar ein, wenn Höhe, Verfügbarkeit und erforderliche Nachweise geklärt sind. Eine erwartete Unterstützung oder eine noch unbestätigte Förderung ersetzt kein verfügbares Guthaben. Ein zusätzlich aufgenommenes Darlehen ist eine weitere Verpflichtung und muss gegenüber der finanzierenden Bank offengelegt werden.
Die Reserve gehört nicht zum frei verfügbaren Kaufbudget
Legen Sie vor der Finanzierung fest, welcher Betrag für unerwartete Ausgaben erhalten bleiben soll. Die passende Höhe hängt von Ihrem Haushalt, der Einkommenssicherheit, dem Zustand der Immobilie und anstehenden Anschaffungen ab. Ein älteres Haus mit absehbaren Arbeiten braucht eine andere Planung als eine bezugsfertige Wohnung.
Reichen zehn oder zwanzig Prozent Eigenmittel?
Eine pauschale Quote beantwortet diese Frage nicht zuverlässig. Die FMA nennt für solide Wohnimmobilienfinanzierungen eine Beleihungsquote von höchstens 90 % als Richtwert; Banken können nach ihrer Risikoprüfung davon abweichen. Die Beleihungsquote bezieht sich auf den angesetzten Sicherheitenwert. Sie bedeutet nicht, dass zehn Prozent des Kaufpreises automatisch alle erforderlichen Eigenmittel einschließlich Nebenkosten abdecken.
Auch zusätzlich angebotene Sicherheiten sind nicht dasselbe wie Geld, mit dem fällige Rechnungen bezahlt werden können. Klären Sie deshalb mit der Bank sowohl die Sicherheiten als auch die Liquidität. Einen Einstieg in die monatliche Leistbarkeit bietet unser Ratgeber Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?.
2. Welche Kaufnebenkosten fallen in Österreich an?
Die folgende Übersicht betrifft einen gewöhnlichen entgeltlichen Immobilienkauf in Österreich. Besondere Erwerbsformen, Befreiungen und abweichende Bemessungsgrundlagen sind gesondert zu prüfen. Holen Sie für variable Positionen konkrete Kostenaufstellungen ein.
| Kostenposition | Was Sie einplanen sollten |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises. Für besondere Erwerbsvorgänge gelten abweichende Regeln. |
| Eigentumseintragung | Regulär 1,1 % des Kaufpreises für die Eintragung des Eigentumsrechts. |
| Pfandrechtseintragung | Regulär 1,2 % des Werts des eingetragenen Pfandrechts. Dieser Betrag ist nicht automatisch mit dem Kaufpreis oder dem ausgezahlten Kredit identisch. |
| Immobilienmakler | Bei entsprechender Provisionspflicht: ab 48.448,52 € Kaufpreis höchstens 3 % zuzüglich 20 % Umsatzsteuer, somit höchstens 3,6 % brutto; die Provision ist verhandelbar. |
| Vertrag und Abwicklung | Kosten für Vertragserrichtung, Treuhand, Beglaubigungen und Eingaben nach konkretem Leistungsumfang und Kostenangebot. |
| Finanzierung | Etwaige Kredit- und Vermittlungskosten anhand der konkreten Vereinbarungen und Angebote berücksichtigen; Überschneidungen mit anderen Positionen vermeiden. |
Grundlage der Gebührenübersicht: oesterreich.gv.at – Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf. Die konkrete Abrechnung und mögliche Ausnahmen sind für den Einzelfall zu klären.
Ergänzen Sie anschließend alles, was Ihr Vorhaben bezugsfertig macht: notwendige Arbeiten, Küche, Möbel, Umzug und mögliche Doppelbelastungen in der Übergangszeit. Bei einer Wohnung sollten auch die Rücklage der Eigentümergemeinschaft und geplante Sanierungen geprüft werden. Eine niedrige monatliche Vorschreibung ersetzt keine Prüfung des Gebäudezustands.
3. Gebührenbefreiung: zeitliche Voraussetzungen beachten
Die vom Justizministerium erläuterte temporäre Befreiung von Eigentums- und Pfandrechtseintragungsgebühren war an einen begrenzten Antragszeitraum von Juli 2024 bis Anfang Juli 2026 und weitere Voraussetzungen geknüpft. Ein Hauptwohnsitz allein begründet deshalb für ein neues Vorhaben im Oktober 2026 nicht automatisch eine Ersparnis.
Setzen Sie eine Befreiung oder Begünstigung erst an, wenn deren Anwendbarkeit für Ihren konkreten Erwerb bestätigt ist. Für bereits fristgerecht eingebrachte Anträge können weiterhin Nachweis- und Behaltepflichten relevant sein. Lassen Sie dies durch die mit der Vertragsabwicklung betraute Rechtsanwältin beziehungsweise den Notar prüfen. Informationen zum befristeten Modell finden Sie beim Bundesministerium für Justiz.
4. Rechenbeispiel: Kaufpreis 350.000 Euro
Ein fiktiver Haushalt möchte eine Immobilie um 350.000 Euro kaufen. Im Beispiel besteht eine Maklerprovision von 3,6 % brutto; es wird keine Gebührenbefreiung angesetzt. Für die Pfandrechtseintragung nehmen wir einen einzutragenden Pfandbetrag von 350.000 Euro an. Dieser ist eine eigenständige Annahme und nicht der im Anschluss errechnete Kreditbedarf.
| Position | Beispielbetrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 350.000 € |
| Grunderwerbsteuer – 3,5 % | 12.250 € |
| Eigentumseintragung – 1,1 % | 3.850 € |
| Maklerprovision – 3,6 % brutto | 12.600 € |
| Vertrag und Treuhand – angenommener Gesamtbetrag inkl. USt. | 7.000 € |
| Pfandrechtseintragung – 1,2 % von 350.000 € | 4.200 € |
| Weitere Abwicklungs- und Finanzierungskosten – Annahme | 1.500 € |
| Kaufneben- und Finanzierungskosten zusammen | 41.400 € |
| Kauf einschließlich dieser Kosten | 391.400 € |
| Zusätzlich geplante Einrichtung, Arbeiten und Umzug – Annahme | 15.000 € |
| Gesamtes Projektbudget | 406.400 € |
Die variablen Beträge sind frei gewählte Rechenannahmen, keine Angebote oder Tarife von Invest & Rest. Die Position von 1.500 Euro soll hier unter anderem noch nicht enthaltene Eingaben und Beglaubigungen sowie etwaige weitere Finanzierungskosten abdecken. Ob dieser Ansatz ausreicht, muss anhand konkreter Angebote geprüft werden. Ohne Maklerprovision oder bei anderen Abwicklungskosten verändert sich die Rechnung.
406.400 € Projektbudget − 110.000 € einsetzbare Eigenmittel = 296.400 € rechnerischer Kreditbedarf.
Von den ursprünglich vorhandenen 130.000 Euro bleiben im Beispiel 20.000 Euro außerhalb des Projektbudgets als Reserve verfügbar. Die Bank muss Kreditbetrag, Sicherheiten und Rückzahlungsfähigkeit individuell prüfen.
Die Kosten außerhalb des Kaufpreises betragen in diesem Beispiel einschließlich Finanzierung, aber vor Einrichtung und Umzug rund 11,8 % des Kaufpreises. Das ist das Ergebnis dieser Annahmen und kein allgemein gültiger Prozentsatz. Schon deshalb ist eine konkrete Liste hilfreicher als ein ungeprüfter pauschaler Nebenkostenansatz.
5. Planen Sie die Zeitpunkte und Nachweise mit
Ein Finanzierungsplan sollte neben Beträgen auch Fälligkeiten enthalten. Wann müssen Eigenmittel verfügbar sein? Welche Zahlungen laufen über die Treuhand? Welche Voraussetzungen verlangt die Bank vor einer Auszahlung? Stimmen Sie die Abläufe mit Bank und Vertragsabwicklung ab, bevor Sie verbindliche Verpflichtungen eingehen.
- Eigenmittel belegen: aktuelle Konto-, Spar- oder Depotauszüge und gegebenenfalls Unterlagen zu Schenkung oder Verkauf bereithalten.
- Kosten vollständig erfassen: schriftliche Angebote für Vertrag, Abwicklung, Finanzierung und geplante Arbeiten einholen.
- Reserve separat führen: den dafür vorgesehenen Betrag nicht ein zweites Mal als Finanzierungsmittel ansetzen.
- Monatsrate gegenprüfen: laufende Wohnkosten, bestehende Verpflichtungen und einen persönlichen Puffer berücksichtigen.
Unser Finanzierungsrechner hilft Ihnen, Beispielraten mit unterschiedlichen Annahmen zu betrachten. Achten Sie darauf, welche Nebenkosten im Rechner bereits enthalten sind, und rechnen Sie dieselbe Position nicht nochmals hinzu. Eine Modellrechnung ersetzt kein Bankangebot.
Nutzen Sie unsere eigene Checkliste zum Zusammenstellen Ihrer Finanzierungsunterlagen.
Checkliste Finanzierungsunterlagen herunterladen (PDF) →
Den gesamten Prozess erklären wir im Ratgeber Immobilienfinanzierung in Österreich: Ablauf und benötigte Unterlagen.
Häufige Fragen zu Eigenmitteln und Kaufnebenkosten
Kann die Bank die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Ob und in welchem Umfang das möglich ist, hängt von Ihrer Bonität, den Sicherheiten und den Vergabestandards der Bank ab. Zusätzlicher Kredit erhöht den Finanzierungsbedarf und muss auch monatlich tragbar bleiben. Verlassen Sie sich nicht vorab auf eine vollständige Mitfinanzierung.
Sind Eigenleistungen beim Umbau Eigenmittel?
Geplante Eigenleistungen sind kein frei verfügbares Geld. Ob und wie die Bank sie bei einem Bau- oder Sanierungsvorhaben berücksichtigt, ist vorab zu klären. Material, Fachleistungen und Zahlungen, die unabhängig davon anfallen, brauchen weiterhin ein Budget.
Wie hoch sollte meine Reserve sein?
Eine für alle passende Summe gibt es nicht. Berücksichtigen Sie Ihre laufenden Haushaltsausgaben, die Stabilität Ihrer Einkünfte und mögliche Reparaturen. Die 20.000 Euro im Beispiel veranschaulichen die Trennung vom Kaufbudget und sind keine allgemeine Empfehlung.
VOM KAUFPREIS ZUM FINANZIERUNGSPLAN
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Invest & Rest – Vermögensberatung e.U. · Wirnerweg 7, 5071 Wals-Siezenheim
Quellen und Einordnung
- oesterreich.gv.at: Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf
- Bundesministerium für Finanzen: Grunderwerbsteuer und Steuersätze
- Bundesministerium für Justiz: temporäre Befreiung von Eintragungsgebühren
- FMA: aktuelle Empfehlungen zu Wohnimmobilienkrediten
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Orientierung für Österreich. Beispiele sind Rechenannahmen, kein Kreditangebot und keine Zusage. Tatsächliche Kosten, Ausnahmen und steuerliche oder rechtliche Fragen sind individuell zu klären. Titelbild: KI-generiertes Symbolbild, kein angebotenes Objekt. Redaktion: Invest & Rest.
